パリ不動産社長
アレクサンドル・ドゥモラス
Covid19がようやく落ち着き始めた矢先のウクライナ紛争、エネルギー危機に続く物価上昇と、一向に経済が安定しないフランスの2023年不動産市場とは？
Qフランス不動産市場は閉鎖されているのでしょうか？
2022年に引き続き不動産価格が多少下がっていることは明らかです。
フランスでは銀行融資の審査を通過することが非常に困難となっている現状から、不動産市場の動きが深刻に減速しています。更に金利の上昇、そして融資返済比率の規制強化（現在35％）の影響により、信頼できる不動産業界誌によれば、不動産購入のための仮契約までは締結したものの、最終的に銀行融資の審査を通過出来なかったために、昨年から今年の初めまでの間に売買契約の30％が最終的に成立に至らなかったとの報告がまとめられています。
※フランスでは不動産購入のためには、仮契約、本契約と2回の契約が必要です。
仮契約から本契約の間の3か月間が銀行融資取得期間となります。
パリに関してはデポジット（頭金）の割合も35％（地方25％）までとなりました（原文内容訂正）。
実際のところ、銀行融資などの問題により本契約にまで至らなかった物件は、より低い価格で再度売却市場に戻ることが多いことから、昨今は不動産価格交渉幅の著しい広がりを実感しています。もちろん地域や物件にもよりますが、交渉により5～10％程度の値段交渉が可能な場合もあります。内装工事が必須の中古物件の場合は15％の値段交渉を超えることも珍しくはありません。
Q政府の主要な関心事である『住宅エネルギー対策』も今後、物件市場に影響があると思いますが？
25％の不動産業者が住宅エネルギー対策レベル低評価の物件の売却が増えていることを指摘しています。現在エネルギーレベルＧ以上の物件に関しては既に購入をお勧めできません。
レベルＧは2025年から、レベルＦは2028年から、レベルEに関しても2034年からエネルギー対策工事をしない限り賃貸物件とすることが出来ません。
※住宅エネルギーレベルはAからG、そしてG以上まで 賃貸時や売却時に家主が専門業者により計測された証明書類を提出しなければならない。
多くの場合、こうした工事は建物全体工事が必要となるために建物住民の意見をまとめるだけでも大変なばかりか工事期間も長く、費用も高額です。つまり多くの1981年以前（1974～1975年のオイルショック後、電気個別暖房システムが一般化した）に建設された中央暖房・給湯型集合住宅の価値が下がっています。
したがって、こうした住宅エネルギー対策レベル低評価の不動産物件の価格交渉は容易です。
これに現在のエネルギー危機、物価の上昇、更に銀行融資問題も加わることで、銀行融資を必要としない購入者は特に値段交渉幅が広がります。
外国人投資家にとって、今は購入に非常に適した時期と言えます。
ただ、交渉の重要性はもちろんですが、中古物件を購入する場合はその後のリノベーション工事の内容や進行状況など現地で対応をしなければならない多くの問題が残ります。
特に賃貸物件としての投資目的で購入をご予定の場合は、エネルギーレベル対策のための工事についても必ず把握していなければなりません。
パリでの不動産物件ご購入を考えていらっしゃる方は、2000年の創業以来、不動産知識を多く培い常に最新情報に精通している、そして長年の経験による交渉力を持ち合わせた当社に是非、仲介をご依頼いただくことをお勧めします。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
パリ不動産社長 アレクサンドル・ドゥモラス
（仏語原文そのまま）
LE MARCHÉ IMMOBILIER EST- IL EN TRAIN DE SE BLOQUER?
Est-on à l’aube d’un blocage du marché de l’immobilier?
La baisse des prix est déjà là. Et pour cause, les difficultés d’accès au crédit commencent à sérieusement ralentir le marché.
Sur le terrain les agents immobiliers sont de plus en plus nombreux à constater les effets de la hausse des taux d’intérêt et du blocage du taux d’usure. Certains compromis de vente sont cassés en raison d’un refus de prêt. Les apports sont également revus à la hausse (25% minimum sur Paris désormais).
Le phénomène s’amplifie en ce début d’année. Certaines agences parlent même de 30% de ventes qui ne parviennent pas à aboutir faute de crédit accordé. Face à ces blocages, les biens retournent sur le marché à des prix forcément plus faibles. Les agences constatent ainsi une nette hausse des marges de négociation. Elles vont de 5 à 10% en fonction des territoires et des biens.
On peut même aller au-delà de 15% de marge lorsqu’il faut inclure des travaux. La performance énergétique des logements est d’ailleurs l’une des préoccupations majeures des agences. 25% d’entre elles disent constater une hausse des mises en vente de passoires énergétiques, avec une part de négociation des biens F et G à la vente qui va de 15 à 60% en fonction des régions.
Il convient de rappeler que les biens supérieur à G ne sont déjà plus louables. Les notes G ne le seront plus en 2025 et les F en 2028. Quant aux E, elles ne le seront plus en 2034. Comme il s’agit souvent de travaux de co-propriétés afin de mettre à niveau des résidences entières et ainsi pouvoir monter les notes énergétiques, les délais de réalisation des travaux sont très longs et très coûteux, ce qui explique une baisse de la valeur immobilière sur de nombreux biens anciens antérieurs à 1981, date de l’électrification générale individuelle des nouveaux biens d’habitation suite à la crise énergétique pétrolière de 1974-1975.
Certains biens sont donc plus facilement négociables et la crise énergétique doublée avec l’inflation ainsi que la crise du crédit permet ainsi, pour les acquéreurs sans crédit de pouvoir acheter à forte baisse de prix.
C’est donc le moment d’acheter si vous pouvez le faire en argent comptant. Il faut néanmoins demander une expertise à Paris Fudosan afin de déterminer les futurs chantiers de rénovation ainsi que leur prix, la marge de négociation possible. Il n’est plus permis de se lancer dans un achat immobilier sans le conseil de professionnel très aguerris comme Paris Fudosan.